Кредитование девелоперов ускорилось в шесть раз: что происходит с рынком жилья

Прирост портфеля кредитов застройщикам в II квартале заметно ускорился

Для нас с вами это не абстрактная макроэкономика: от того, как активно банки кредитуют девелоперов, зависит, сколько новых корпусов выйдет на первичку и какие условия по ставкам мы увидим в ближайшие месяцы.

Почему рывок именно сейчас

Такая динамика во многом сезонная — после зимы застройщики традиционно разворачивают стройплощадки и наращивают объёмы работ. На это же указывает рост числа объектов, выведенных в продажу. Дополнительный импульс дала ставка по кредитам застройщикам: средневзвешенная ставка продолжила снижаться и опустилась до 9,9% годовых — это минус 0,03 п.п. к предыдущему кварталу. Для сравнения: в корпоративном сегменте бизнес сейчас занимает в среднем под 14,7%, то есть разрыв с девелоперами — почти треть. Банки готовы фондировать стройку дешевле, потому что их риск закрыт эскроу: деньги покупателей лежат на специальных счетах и не уходят застройщику до ввода дома.

Эскроу и рассрочка: где прячется риск

За квартал на счета эскроу поступило 1,2 трлн рублей — это на 12% меньше, чем в I квартале. ЦБ прямо связывает просадку с нетипично высокими продажами в начале года, когда покупатели торопились закрыть сделки до ужесточения условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года. При этом объём поступлений всё равно близок к результатам I–II кварталов прошлого года, когда параметры господдержки не менялись. А вот рассрочка, которую девелоперы активно предлагают как альтернативу ипотеке, продолжает накапливать напряжение: объём не полностью оплаченных договоров долевого участия держится на уровне около 1,5 трлн рублей с середины 2025 года и пока не уменьшается. Это значит, что значительная часть будущих платежей по ДДУ ещё не закрыта, и при любом развороте рынка именно эти деньги станут первой зоной риска.

Что считать, если смотрите на новостройку

Когда видите рекламу «ставка от застройщика 0,1%» или «рассрочка без переплаты», помните простую вещь: чем дольше ваш платёж лежит у девелопера, а не в эскроу, тем выше его зависимость от вас. До подписания ДДУ полезно уточнить в офисе продаж, какая доля корпуса фактически оплачена покупателями и не висит ли рассрочка на большом пуле квартир. И ещё — пересчитайте полную стоимость: рассрочка под 0% чаще всего означает фиксацию цены на старте и её «дрейф» к моменту ввода, когда придётся доплачивать разницу. Считайте не месячную ставку, а итоговую переплату по телу кредита и сравнивайте её с обычной ипотекой — тогда картина станет честной.