Как банки считают ДСН: формула и примеры расчёта
Базовая формула
```
ПДН = (Σ ежемесячных платежей по кредитам + Σ потенциальных платежей по новому кредиту) ÷ чистый ежемесячный доход × 100%
```
Смежные инструкции собраны здесь — деньги и документы.
Банки используют два варианта расчёта:
1. Фактический ПДН — считают только текущие кредиты. Этот показатель вы считаете сами перед подачей заявки.
2. Прогнозный ПДН — прибавляют платёж по запрашиваемой ипотеке. Именно его оценит банк.
Что входит в доход
Банк учитывает подтверждённый чистый доход — то есть после вычета НДФЛ (13%). В расчёт принимают:
- основную зарплату по трудовой книжке или трудовому договору;
- официальную часть «серой» зарплаты (если она проходит по 2-НДФЛ или СЗВ-ТД);
- доход от ИП — по налоговой декларации за последний отчётный год (2025);
- пенсию, алименты, ренту, доход по договору аренды с зарегистрированным договором.
Не принимаются: пособия по безработице, неофициальный доход, «в конверте»,ные активы без подтверждения.
Пример расчёта
Алексей зарабатывает 120 000 ₽ на руки. У него:
- автокредит — платёж 15 000 ₽/мес;
- кредитная карта с лимитом 200 000 ₽ — минимальный платёж 6 000 ₽/мес;
- потребительский кредит — платёж 8 000 ₽/мес.
Текущая ПДН: (15 000 + 6 000 + 8 000) ÷ 120 000 × 100% = 24,2%.
Ипотека с платежом 28 000 ₽/мес:
Прогнозная ПДН: (29 000 + 28 000) ÷ 120 000 × 100% = 47,5%.
Это на грани допустимого. Некоторые банки отклонят. Алексею стоит либо увеличить первоначальный взнос (чтобы снизить платёж), либо закрыть автокредит до подачи заявки.
Как банк определяет «ваш» доход
Ключевой документ — справка 2-НДФЛ (или форма по КНД 1152018) за 2025 год, а также выписка по зарплатному счёту за последние 6 месяцев (октябрь 2025 — март 2026). Некоторые банки (Сбербанк, ВТБ) принимают данные из СФР (Социального фонда России) в электронном виде — справку можно заказать через портал Госуслуг.
---
Пороги ДСН по банкам: таблица требований в 2026 году
| Банк | Максимальный ПДН | Рекомендуемый ПДН | Примечание |
|------|:-:|:-:|------|
| Сбербанк | 50% | 35–40% | Для зарплатных клиентов порог завышен до 55% |
| ВТБ | 50% | 38–42% | Принимают СФР-справку; допускают до 55% при созаёмщике |
| Газпромбанк | 45% | 35–40% | Строже к ИП: требуют декларацию за 2 года |
| Альфа-Банк | 50% | 37–42% | Программа «Альфа-Ипотека» — порог 50% при первичке |
| Росбанк | 45% | 35–40% | Для не-зарплатных клиентов максимальный порог 42% |
| Райффайзенбанк | 45% | 35–40% | Учитывают доход созаёмщика наравне с основным заёмщиком |
| Сбер (субсидир.) | 50% | 38–45% | Семейная ипотека — допускают до 50%, но проверяют доп. расходы |
Что снижает допустимый порог
- Возраст заёмщика старше 40 лет — банк закладывает риски досрочного снижения дохода. Некоторые банки снижают порог на 5%.
- Сезонный доход — если 2–3 месяца из шести были ниже среднего, банк берёт среднее за весь период, а не пиковое значение.
- Наличие иждивенцев — формально не снижает ПДН, но некоторые банки (Газпромбанк) применяют модель оценки остаточного дохода. Если после всех платежей на каждого члена семьи остаётся меньше прожиточного минимума (в 2026 году — 19 242 ₽ для трудоспособных по федеральному стандарту), заявку отклонят.
---
Риски: когда даже правильный расчёт не спасёт от отказа
Скрытые обязательства
Банк видит не все ваши долги. Но видит:
- все кредиты в БКИ (Бюро кредитных историй) — это более 90% банковских продуктов;
- задолженности по исполнительным производствам через базу ФССП (при запросе);
- долги по алиментам, если есть решение суда.
Если у вас есть микрозаймы, не отражённые в БКИ (например, в микрофинансовых организациях, которые не являются партнёрами крупных БКИ), банк может их не учесть. Но если долг взыскивается через суд — информация появится.
Просрочки за последние 12 месяцев
Банк анализирует кредитную историю за последние 12 месяцев (некоторые — за 24 месяца). Критичны:
- Просрочка более 30 дней — практически гарантированный отказ в большинстве банков.
- 3 и более просрочки за год — отказ даже при низкой ПДН.
- Текущая задолженность — даже 500 ₽ задолженности по кредитке блокирует одобрение.
Частая смена работы
Банк требует минимум 6 месяцев на текущем месте (некоторые — 12 месяцев). Если вы перешли 2 месяца назад, банк может не учесть текущий доход в полном объёме или запросить дополнительное подтверждениености.
Ошибки в поданных данных
Если вы указали доход 150 000 ₽, а в СФР или 2-НДФЛ — 90 000 ₽, банк пересчитает ПДН по фактическим данным. Разница может превысить порог, и заявка будет отклонена. Это считается попыткой мошенничества и фиксируется в кредитной истории.
---
Когда ипотека с вашим ДСН не подходит: альтернативные варианты
Если ПДН слишком высока
- Увеличите первоначальный взнос. Чем выше взнос — тем меньше сумма кредита и платёж. При взносе 30% вместо 20% платёж снижается примерно на 12–15%.
- Привлеките созаёмщика. Доход созаёмщика суммируется с вашим, а его обязательства учитываются, только если он уже является заёмщиком по другому кредиту. Созаёмщик — это не поручитель.
- Выберите более длительный срок. При сроке 30 лет вместо 20 лет платёж снижается на 25–30%, но переплата по процентам вырастает на 40–60%.
- Погасите часть долгов. Любое закрытие кредита снижает ПДН. Самый быстрый эффект — закрытие кредитных карт с небольшим лимитом.
Если ПДН на грани
- Подайте в банк, где порог выше. Не все банки одинаковы: Сбербанк для зарплатных клиентов допускает до 55%, ВТБ — до 55% с созаёмщиком.
- Подайте через 2–3 месяца после закрытия кредита. Банк увидит обновлённую кредитную историю и учитывает снижение нагрузки.
Если нет возможности снизить ПДН
- Альтернативные программы: лизинг (для коммерческой недвижимости), рассрочка от застройщика (без процентов на срок до 3 лет), материнский капитал как первоначальный взнос (при рождении второго ребёнка в 2025–2026 году — около 850 000 ₽).
- Подождите 6–12 месяцев для погашения текущих кредитов и повторной подачи.
---