Аренда против ипотеки: почему съемное жилье стало выгоднее покупки

Цифры говорят сами за себя: при коммерческой ставке около 17% ежемесячный платёж за однушку в новостройке может съедать половину семейного бюджета, а обязательства растягиваются на 25 лет.

Цена входа в собственность

Квартира в новостройке под семью из двух человек — это 42 кв. м по социальной норме — обойдётся минимум в 7,7 млн рублей. Вторичка дешевле: около 5,2 млн. Банк потребует первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, на практике это от 1,04 млн на вторичке и от 1,5 млн на первичке. Льготная ипотека под 6% доступна только семьям с детьми до 6 лет — для остальных рынок предлагает коммерческую ставку в среднем под 17% годовых.

Платёж, который крадёт подушку

По правилу банковского регулирования, платёж по кредиту не должен превышать половины чистого дохода семьи. На практике банки готовы предложить платёж около 90 тысяч рублей в месяц на первичку и около 60 тысяч — на вторичку. Срок — 25 лет. Всё это время доход должен минимум вдвое превышать ежемесячный платёж, иначе — отказ.

Семейная ипотека мягче: при социальных нормах достаточно совокупного дохода 80 тысяч на двоих. Но даже при щадящих условиях средняя аренда в крупных городах заметно ниже ипотечного платежа за аналогичное жильё, а входной порог — нулевой: не нужен первоначальный взнос, не нужно копить годами на «стартовый капитал».

Почему рынок ожил без денег у покупателей

Летний всплеск спроса вызван не тем, что у людей появились свободные миллионы. По оценке Сафонова, сработали два фактора: сроки введения новых форматов семейной ипотеки перенесли с лета на осень, и покупатели торопятся оформить льготный кредит, пока условия не ужесточились. Параллельно дорогая первичка гонит спрос на вторичку — она дешевле.

Цена на жильё сейчас держится не на материалах и зарплатах рабочих, а на налогах, кредитах, длительных сроках продаж и марже застройщиков. Пока эти составляющие не снизятся, собственный метр для большинства россиян останется запредельной целью — придётся либо жить с родителями, либо снимать и копить на лучшие времена.

Если вы копите на первоначальный взнос — не останавливайтесь, даже если покупка сдвигается на год-два. При сегодняшней математике аренда — это не поражение и не отказ от мечты, а рабочий инструмент, который сохраняет финансовую подушку и оставляет пространство для манёвра до снижения ключевой ставки.