Почему квартиры дорожают быстрее зарплат и как меняется рынок недвижимости

Покупателям приходится занимать больше, чтобы получить квартиру той же площади, которая еще недавно обходилась значительно дешевле. Ситуация затрагивает каждого, кто сегодня задумывается о собственной крыше над головой.

Почему растет тело кредита

Когда массовые программы льготной ипотеки завершились, основным инструментом поддержки осталась семейная — и она развернула структуру спроса. Семьи логично выбирают двух- и трехкомнатные квартиры вместо компактных студий: комнаты нужны под детей, под рабочие места, под саму жизнь. Но средний бюджет сделки от этого растет, а вслед за ним — и сумма в графике платежей.

Льготная ставка действительно снижает ежемесячный платеж, однако стоимость объекта продолжает ползти вверх. В итоге заемщик формально платит меньше в месяц, но тело кредита и общая переплата увеличиваются. Первоначальный взнос для многих семей становится настоящим барьером — собрать его при параллельном обслуживании крупного займа становится всё сложнее.

Цена за метр или метр за цену

По данным ruinformer.com, на рынке сейчас находится около 2,4 млн квартир, и девелоперы решают вопрос доступности за счет площади, а не цены. Трехкомнатные лоты потеряли 9 кв. м, сократившись до 83 кв. м, четырехкомнатные и просторнее — лишились 16 кв. м, опустившись до 118 кв. м. Доля однокомнатных в общем объеме предложения стабильно держится на уровне 54%.

Выглядит это так: квадратный метр стоит столько же или дороже, просто в квартире его физически меньше. Удерживать ценник входа это позволяет, но порождает долгосрочные риски. Накопление огромного объема малогабаритного жилья, не отвечающего потребностям растущих семей, способно обернуться снижением ликвидности таких объектов и необходимостью сложной перепланировки уже сданных домов.

Что это значит для заемщика

Эксперты, на которых ссылается Peterburg2.ru, подчеркивают: даже возможное повышение лимитов по семейной ипотеке не решит проблему доступности. В Москве и Санкт-Петербурге расширение лимита действительно откроет выбор квартир, но стоимость не снизит — девелоперы моментально реагируют на изменение спроса новым витком цен. Как сообщает Restate.ru, спрос и цены растут на фоне снижения предложения.

Мы с вами оказываемся в ситуации, где условия кредитования важны, но не менее важно понимать баланс спроса и предложения. Если объемы строительства не растут, любая дополнительная господдержка превращается в топливо для нового скачка цен. Поэтому первое, что стоит сделать перед походом в банк, — пересчитать не только ежемесячный платеж, но и реальную переплату по телу кредита за весь срок. И отдельно заложить в семейный бюджет сценарий «ставка вырастет» — для семей со вторым и третьим ребенком эта история растягивается на десятилетия, и небольшое изменение процента в итоге складывается в миллионы рублей переплаты.