Почему коммерческая недвижимость выгоднее жилья для сдачи в аренду

Мы привыкли считать квартиру надёжной инвестицией «на вырост» — мол, купил, сдаётся, окупается. Но исследование инвестиционной компании Accent, о котором рассказали «Ведомости», показывает: в Москве сейчас вложения в жилье через аренду возвращаются в среднем за 24,4 года, тогда как коммерческая недвижимость окупается за 8,3–8,7 года. Разрыв в доходности между двумя сегментами вырос до максимума с 2019 года, и для тех из нас, кто рассматривает недвижимость как инструмент для приумножения капитала, это сигнал пересмотреть привычные установки.

Где цифры разъехались и почему

Суть расхождения — в разнонаправленной динамике цен и арендных ставок. С 2019 по 2025 год стоимость новостроек в Москве взлетела на 126 %, вторичного жилья — на 88 %. Но арендные ставки на жилье за тот же период не просто не росли — они вернулись к уровню 2019 года. Валовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры просела с 5,1 % годовых до 4,1 %, причём наиболее резкий спад пришёлся на конец 2025 — первую половину 2026 года.

Картина в сегменте коммерческой недвижимости прямо противоположная. Аренда торговых помещений подорожала на 113 % при росте стоимости самих объектов на 68 %, офисов — на 100 % при увеличении цены на 35 %. Ставки капитализации (это та самая реальная годовая доходность, на которую мы ориентируемся) выросли до 11–12,5 % в офисах, 11,5–13,5 % в стрит-ритейле и 11,25–13 % на складах. В 2019 году они составляли 9,5–11,5 % — то есть коммерция не просто удержала позиции, а усилила их.

Что это значит для нашего кармана

Первое и главное: квартира как инструмент пассивного дохода через аренду в столице сейчас — это история не про окупаемость, а про сохранение капитала. 24,4 года — это срок, за который мир может измениться трижды. Если мы ориентируемся именно на денежный поток, а не на долгосрочное хранение стоимости, то коммерческая недвижимость выглядит существенно интереснее: ставки капитализации втрое выше, а окупаемость втрое быстрее.

Второй нюанс, который важно удержать в голове: разрыв в доходности достиг пика именно сейчас. Это не значит, что ситуация не изменится — ставки по ипотеке, регуляторные решения, спрос на аренду жилья могут сдвинуть баланс. Но на текущий момент математика однозначна: аренда жилья в Москве приносит 4,1 % годовых, тогда как ставки по вкладам в крупнейших банках уже уходят за 16–18 %. Вкладчик получает больше, чем арендодатель, — и при этом не тратится на ремонт, налоги и поиск жильцов.

На что обратить внимание, если вы всё же выбираете жильё

Мы не рекомендуем отказываться от квартир как актива полностью — это вопрос конкретной стратегии. Но если вы рассматриваете покупку именно как инвестицию с доходностью через аренду, проверьте несколько параметров: реальную арендную ставку в вашем районе (не ту, что обещает застройщик), срок окупаемости с учётом всех расходов и налоговой нагрузки, а также альтернативную стоимость капитала — то есть сколько вы заработали бы, просто положив эти деньги на вклад. Порой самая скучная арифметика экономит сотни тысяч рублей. А пока мы тщательно считаем окупаемость в десятилетиях, на ВДНХ проходит гастрономический фестиваль «Вкусы России» — инвестиция с мгновенной и гарантированной отдачей в удовольствие.