Льготная ипотека с 1 июля: цифры, новые лимиты и статистика выдач

Что изменилось 1 июля 2024 года и как это отразилось на платеже

К моменту закрытия программы рыночные ипотечные ставки уже были двузначными: верхняя граница диапазона крупнейших банков превышала 18%. Для покупателя это не просто разница в процентах в рекламном предложении. Она заметно меняет ежемесячный платёж и общую переплату за квартиру.

Для масштаба можно взять средний кредит по завершившейся программе, 3,8 млн рублей, и срок в 20 лет. При ставке 8% и стандартных аннуитетных платежах переплата за весь срок составила бы примерно 3,8 млн рублей. При ставке 18% переплата приблизилась бы к 10,3 млн рублей. Ежемесячный платёж в таком сравнении вырос бы примерно с 31,8 тыс. до 58,6 тыс. рублей, то есть почти на 27 тыс. рублей. Это расчёт без учёта страховок и дополнительных расходов; фактические условия кредита могут отличаться. Но порядок величин показывает, почему после закрытия программы многие покупатели отложили решение или стали смотреть на жильё другого типа.

За четыре года действия программы по ней купили около 84 млн кв. м жилья. Это сопоставимо примерно с половиной объёма новостроек, введённых в стране за тот же период.

После 1 июля льготная ипотека не исчезла целиком, но перестала быть массовой. Продолжили действовать адресные программы: семейная, региональные и отдельные отраслевые. Условия льготной ипотеки с 1 июля стали зависеть от того, подходит ли заёмщик под конкретную программу. Прежняя схема, в которой за ставкой мог обратиться широкий круг покупателей новостроек, закончилась.

Из-за этого изменился и смысл сравнения предложений. Раньше покупатель мог сопоставлять квартиру и условия кредита, рассчитывая на доступную ставку. Теперь сначала приходится выяснять, есть ли право на льготную программу, а если его нет, оценивать сделку по рыночной ставке. Для одного и того же жилья ответ на вопрос «посилен ли платёж?» может отличаться очень существенно.

Как изменились выдачи после июльского рубежа

Снижение объёмов ипотечного кредитования после 1 июля видно в данных крупнейших банков и Банка России. Источники считают рынок по-разному, поэтому их цифры важно не смешивать. ДОМ.РФ приводит данные топ-20 ипотечных банков, а показатели ЦБ охватывают всю банковскую систему.

По данным ДОМ.РФ, в июле 2024 года топ-20 банков выдали 81,4 тыс. ипотечных кредитов на 356 млрд рублей. По сравнению с июнем количество и сумма выдач уменьшились примерно на 55%. Июльский объём оказался почти вдвое ниже, чем за тот же месяц годом ранее.

Банк России отдельно фиксирует выдачи по льготным программам: в июле их объём составил 184,5 млрд рублей против 681,1 млрд рублей в июне. Снижение достигло 72,9%. Доля льготных кредитов в общем объёме ипотечного кредитования в июле составила 51,9%.

В пересказе «Ведомостями» данных Банка России приводятся также число и общий объём выдач по рынку. В июле было выдано 107 200 ипотечных кредитов на 356 млрд рублей, в июне — 202 400 кредитов на 788,5 млрд. Сумма за июль совпадает с оценкой ДОМ.РФ, но количество кредитов отличается. Это не противоречие: у источников разный охват и разные методы подсчёта. ДОМ.РФ рассматривает топ-20 банков, ЦБ — всю систему.

Резкий спад за один месяц трудно объяснить сезонностью. На рынок одновременно повлияли завершение массовой программы и высокая стоимость рыночной ипотеки. Для заёмщика, который прежде рассчитывал на ставку до 8%, альтернативой стала либо одна из адресных программ, либо кредит по заметно более высокой ставке, либо пауза в покупке.

Важна и разница между числом кредитов и их суммой. Объём выдач показывает, сколько денег банки направили на ипотеку, а количество сделок — сколько заёмщиков получили кредит. Оба показателя снижаются, но не обязательно одинаково: средний размер кредита и состав покупателей могут меняться. Поэтому одна цифра не заменяет другую, особенно при оценке того, насколько глубоко просел рынок.

Куда переместился спрос: новостройки и готовое жильё

Данные топ-20 банков показывают, как после закрытия массовой программы изменилось распределение ипотечных сделок между сегментами. В июне 2024 года на новостройки приходился 51% выдач, а на готовые квартиры — 25%. В июле доля новостроек снизилась до 23%, а готового жилья выросла до 50%. Остальные кредиты относились к другим направлениям, в том числе к индивидуальному жилищному строительству, рефинансированию и нецелевым кредитам под залог.

За месяц доли первичного и вторичного рынков поменялись местами. Это не означает, что все покупатели, отказавшиеся от новостройки, немедленно перешли на вторичное жильё. Но сдвиг хорошо показывает, как доступность кредита влияет на выбор объекта. Когда льготная ставка была доступна широкому кругу заёмщиков, она поддерживала спрос на новостройки. После её отмены часть покупателей стала искать варианты, которые можно оценить без расчёта на субсидируемый кредит.

В выдачах топ-20 банков доля новостроек за месяц снизилась с 51% до 23%, а готового жилья выросла с 25% до 50%. Июльские данные фиксируют быстрый разворот структуры спроса.

На вторичном рынке покупатель приобретает уже готовую квартиру и может обсуждать цену непосредственно с продавцом. Для новостройки ключевой частью предложения нередко становилась связка цены и льготной ставки. Когда доступная ипотека исчезла, преимущества покупки на этапе строительства уже не всегда компенсировали более дорогой кредит. Заёмщик стал считать не только цену квадратного метра, но и полный платёж за долгий срок.

Застройщики в ответ предлагали рассрочки и собственные программы субсидирования ставки. Они могут помочь пройти период до получения ключей или снизить платёж на определённое время, но сами по себе не делают покупку равной ипотеке под 8%. Перед сделкой нужно выяснить, на какой срок фиксируется ставка, какую часть стоимости придётся внести самостоятельно и какой остаток останется погасить кредитом. Условия таких схем различаются, поэтому рекламный платёж не всегда показывает стоимость сделки целиком.

Резкое изменение долей в июле стоит воспринимать как срез конкретного месяца, а не как доказательство того, что вторичный рынок навсегда занял прежнее место новостроек. На распределение спроса влияют доступность кредита, цены, предложения продавцов и условия застройщиков. Но июльский перелом ясно показывает, насколько тесно рынок новостроек был связан с массовой льготной программой.

Семейная ипотека и новые лимиты

Семейная ипотека продолжила действовать после завершения массовой программы. В 2024 году её продлили до 2030 года и обновили параметры. По опубликованным в тот период условиям, право на программу было связано, в частности, с наличием детей до шести лет. Для покупателя это принципиальное отличие от массовой ипотеки: доступ к низкой ставке определяется не только доходом и первоначальным взносом, но и соответствием критериям программы.

Лимиты кредита зависели от региона. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области максимальная сумма составляла 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн. Ставка по программе была до 6%. В числе целей кредитования указывались покупка новостройки и строительство индивидуального жилого дома; для вторичного жилья возможность зависела от условий программы.

Лимит — это потолок кредита, а не гарантия того, что он покроет всю стоимость жилья. В крупных агломерациях сумма до 12 млн рублей могла составить большую часть цены квартиры, но покупателю всё равно требовалось учитывать первоначальный взнос и возможную доплату. В регионах кредит до 6 млн рублей мог закрыть значительную часть сделки, однако при выборе более дорогой квартиры разницу пришлось бы покрывать собственными средствами или другим финансированием.

Важно и то, что условия, опубликованные в 2024 году, не следует автоматически считать действующими без изменений. Программы могут обновляться, а требования банков и правила участия влияют на конкретную сделку. Перед подачей заявки нужно сверить текущие условия у банка-участника и выяснить, подходит ли под них семья и выбранный объект.

Для семей, которые не соответствуют критериям, семейная ипотека не становится доступной просто из-за желания купить квартиру. В таком случае остаётся оценивать рыночную ставку или проверять право на другую адресную и региональную программу. При дорогом кредите имеет смысл считать не только размер платежа в первый месяц, но и запас семейного бюджета на весь период выплат.

Январь—июль 2024 года: общий масштаб льготного кредитования

Июльский спад легче понять на фоне накопленных выдач. По данным ДОМ.РФ о топ-20 банках, за январь—июль 2024 года они выдали 762 тыс. ипотечных кредитов на 3,2 трлн рублей. На льготные программы, действовавшие в этот период, пришлось 463 тыс. кредитов на 2,4 трлн рублей.

Именно к периоду январь—июль 2024 года относятся эти агрегированные показатели. За это время льготные программы обеспечили около 60% числа кредитов и примерно 75% их общего объёма. Иными словами, примерно три из пяти выдач крупнейших банков за январь—июль шли по льготным программам. Доля по сумме была ещё выше: средний размер льготного кредита в агрегате получался больше, чем средний размер кредита по рынку в целом.

Если разделить указанные 2,4 трлн рублей на 463 тыс. льготных кредитов, средний размер кредита составит около 5,2 млн рублей. Он выше среднего чека завершившейся массовой программы, который составлял 3,8 млн рублей. В агрегат вошли разные льготные направления, в том числе семейная ипотека с более высоким лимитом, поэтому сравнивать эти средние как показатели одной и той же программы некорректно.

В этих цифрах виден масштаб зависимости ипотечного рынка от господдержки. Льготная ипотека занимала большую часть выдач не только по количеству, но особенно по объёму. Поэтому прекращение массовой программы сразу отразилось на общей статистике, а снижение выдач по льготным направлениям оказалось сильнее падения рынка в целом.

При этом июльский результат не позволяет автоматически предсказать итог всего года. Он показывает резкий перелом после завершения программы, но дальнейшая динамика зависит от условий других программ, ставок, цен и поведения покупателей. Любые предположения о годовом результате на основании одного месяца остаются прогнозами, а не подтверждённой статистикой.

Для заёмщика практический смысл агрегированных данных прост: льготную ставку нельзя считать универсальной характеристикой рынка. Она относилась к определённым программам и категориям покупателей. Если человек не подходит под их условия, ему нужно строить расчёт по доступному именно ему предложению банка, а не ориентироваться на среднюю ставку по льготным выдачам.

Как считать покупку после завершения массовой программы

После 1 июля 2024 года решение о покупке стало сильнее зависеть от личных условий заёмщика. Начать стоит с проверки права на действующую льготную программу. Если подходящей программы нет, полезно сравнить рыночную ипотеку с рассрочкой застройщика и отдельно оценить, можно ли увеличить первоначальный взнос или отложить сделку.

При сравнении вариантов важно смотреть на полную конструкцию платежей. У рассрочки может быть короткий срок и крупный остаток, который позже придётся закрыть ипотекой. У кредита могут быть дополнительные условия, меняющие расходы. Поэтому рекламная ставка или платёж на старте не дают полного ответа, выгодна ли сделка.

Не менее важен бюджет семьи. При высокой рыночной ставке ежемесячный платёж занимает большую долю дохода, а значит, сокращается запас на непредвиденные расходы. Базовые подходы к учёту доходов и планированию бюджета собраны в практическом разборе. Такой расчёт пригодится и при разговоре с банком, и при оценке того, насколько устойчивым останется бюджет после покупки.

Аренда тоже может быть частью сравнения, если покупатель рассматривает паузу. Сопоставить стоит не только аренду и ипотечный платёж, но и первоначальный взнос, срок проживания и цену отказа от гибкости. Это не универсальный аргумент за аренду или покупку. Он помогает понять, за что именно платит семья сейчас и какие обязательства принимает на себя на несколько лет вперёд.

Главное изменение после 1 июля 2024 года состоит в том, что льготная ипотека перестала быть массовым способом поддержать спрос на новостройки. Она сохранилась как адресная помощь, а остальная часть рынка столкнулась с дорогим кредитом. Июльская статистика показывает, насколько быстро меняются выдачи и структура спроса, когда меняются условия финансирования. Для покупателя это повод опираться на доступную ему программу и собственный расчёт, а не на ставку, которая действовала для рынка раньше.