Где в России выгоднее всего покупать квартиру для сдачи в аренду

Лидеры разделились: на вторичке — Новосибирск с потенциальной доходностью 6,49% годовых, в новостройках — Ростов-на-Дону. Москва и Санкт-Петербург, как ни странно, в десятку не попали.

Вторичка: Новосибирск вместо столиц

Индекс привлекательности Новосибирска для покупки вторичного жилья под сдачу составил 72,84 — самый высокий балл среди крупных городов. Потенциальная доходность аренды здесь — 6,49% годовых, максимум в топ-10. Лидерство сложилось благодаря комбинации факторов: не только процента, но и динамики цен и уровня спроса на аренду.

Вторичная десятка почти полностью состоит из мегаполисов. Единственный курорт в списке — Калининград, который берёт своё сезонностью и туристическим потоком. Столицы в топ не попали: при медианной стоимости квартиры 13–15 млн рублей и арендной ставке 50–60 тысяч доходность едва дотягивает до 3,5–4% годовых. Высокий порог входа съедает маржинальность — и это ловушка для тех, кто гонится за «надёжными» столичными метрами.

Новостройки: Ростов-на-Дону и неожиданный Петербург

Рейтинг первичного жилья возглавил Ростов-на-Дону с индексом 75,49 — даже выше, чем у лидера вторички. Причина прозаична: относительно доступная цена квадратного метра в новостройках плюс устойчивый спрос на аренду. Доходность здесь формально ниже, чем у шести городов из топ-10, но другие показатели компенсируют разрыв.

В десятку новостроек, в отличие от вторичного рейтинга, вошёл Санкт-Петербург — с самой низкой доходностью в топ-10 (3,53% годовых). Калининград снова единственный курорт, но уже с самой высокой доходностью среди первички. Волгоград традиционно выделяется самыми низкими ценами на новостройки.

Что это меняет в кошельке

К середине 2026 года спрос на аренду в России, по данным «Дом.РФ», достиг трёхлетнего максимума — предложение не успевает, ставки ползут вверх. Для тех, кто уже сдаёт, это окно возможностей поднять цену. Для тех, кто только выбирает квартиру, — повод считать аккуратнее и не вестись на красивые средние цифры.

Руководитель «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров справедливо напоминает: индекс показывает картину на уровне города, но каждая квартира — отдельный кейс. Район, этаж, транспортная доступность, состояние дома и планировка могут перевернуть средние цифры — в обе стороны.

Микро-шаг на сегодня: прежде чем смотреть рейтинги, откройте карту арендных ставок в вашем городе и сравните с ценой покупки. Простая арифметика «годовой доход ÷ стоимость» покажет реальную доходность точнее любого индекса — и сразу отсеет города, которые красиво звучат, но плохо считаются.