Почему статистика рынка недвижимости США скрывает реальный кризис доступности жилья

Но эта видимая стабильность обманчива: рынок расколот. Состоятельные покупатели конкурируют за ликвидные объекты и держат сводный индекс, а массовый покупатель отрезан ипотечными ставками, которые всё лето держатся в средне-верхнем диапазоне 6%. Для нас как для наблюдателей это сигнал: агрегированные цифры всё меньше отражают реальную доступность жилья.

Почему «общий индекс» лукавит

Глава экономических исследований Redfin Чэнь Чжао описал картину так: рынок «разделён надвое». Верхний сегмент — высокооплачиваемые специалисты и обеспеченные пенсионеры — двигает ценники вверх. Средний и входной сегмент при этом остывают: покупателю с обычным доходом ипотека под 6%+ просто не по карману, и сделок в этом слое почти нет.

Парадокс в том, что продавцов по стране больше, чем покупателей, на сотни тысяч — при прочих равных это тянуло бы цены вниз. Но узкий слой оставшихся платёжеспособных покупателей — это преимущественно богатые. Именно они вытягивают сводный индекс. За год дома всё ещё подорожали примерно на 3%, но эта номинальная «устойчивость» держится не на спросе снизу, а на покупательской активности узкого верхнего сегмента.

Где рынок действительно слабеет

Если смотреть мимо сводного индекса, видны настоящие провалы. В Техасе — регионе, куда во время пандемии хлынула миграция и где бум строительства оставил избыток предложения — единственный устойчивый годовой спад по стране. По подсчётам Redfin за июль: Сан-Антонио минус около 2% за год, Форт-Уэрт, Даллас и Остин — минус примерно по 1%.

Среди крупных метрополий рост лидирует Сан-Франциско — почти плюс 2% за месяц и до 13% годового прироста, самый высокий показатель среди крупных городов. За ним идёт Окленд с примерно 1% за месяц. Самое заметное месячное падение — округ Монтгомери в Пенсильвании, около минус 1%.

Что отслеживать и как считать свою ставку

Главный практический вывод для любого, кто следит за жилищным рынком: ориентироваться на «индекс стабилен» как сигнал к действию — ошибка. Для массового покупателя с обычным доходом рынок не «стабилен», а замер: предложения по его бюджету почти нет, продавцы в цене не уступают.

Поэтому ключевая дата — 16 сентября, когда ФРС объявит следующее решение по ставке. Если регулятор пойдёт на снижение и это потянет 30-летнюю ипотеку заметно ниже середины 6%, отложенный спрос может разморозиться очень быстро, и охлаждение нижнего сегмента развернётся ростом.

Пока этого не произошло, наша стратегия простая: не реагировать на заголовки, а считать свою переплату. Разница даже в полпроцента ставки на длинном горизонте превращается в десятки процентов от тела кредита — и это единственная цифра, которая для заёмщика реальна, в отличие от любого сводного индекса.